El arte de convertir los espacios abandonados en viviendas llenas de vida

Fue necesaria una pandemia para convencer a las empresas estadounidenses de que sus empleados podían trabajar productivamente desde casa o desde su cafetería favorita. Ahora, los empleadores están luchando por encontrar el equilibrio adecuado entre el trabajo de oficina y el remoto. De hecho, es probable que el trabajo híbrido haya llegado para quedarse, al menos para un segmento de trabajadores.

Esto no sólo está cambiando los estilos de vida, sino que también está afectando a los espacios comerciales. Las tasas de desocupación de oficinas tras el COVID-19 se dispararon casi de la noche a la mañana y se mantienen cerca del 20 por ciento en países como Estados Unidos.

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Y ese excedente de espacio de trabajo está ejerciendo presión sobre los préstamos de desarrollo existentes y provocando impagos o refinanciaciones creativas en un mercado que ya está plagado de tasas de interés más altas.

Los inquilinos de oficinas con mayores recursos han gravitado hacia edificios más nuevos y más grandes con más comodidades, mientras que los edificios más antiguos han tenido dificultades para llenar el espacio.

Las altas tasas de desocupación están obligando a los desarrolladores a ser creativos. Con la reducción de la demanda de edificios más antiguos, junto con la escasez de viviendas en muchas ciudades estadounidenses, algunos edificios se están convirtiendo para uso residencial.

Como arquitecto, me alienta ver estas renovaciones de edificios comerciales antiguos, que son más económicas y sostenibles que las construcciones nuevas. En mi opinión, están cambiando fundamentalmente para mejor el carácter de nuestras ciudades. Aunque sólo entre el 20 y el 30 por ciento de los edificios más antiguos pueden convertirse de manera rentable, los arquitectos y desarrolladores están aprendiendo rápidamente cómo calificar estas estructuras para identificar buenos candidatos.

Del lugar de trabajo al espacio vital

Muchos edificios comerciales antiguos también ofrecen techos más altos, que son especialmente deseables en el mercado residencial. Los apartamentos y condominios generalmente no necesitan ocultar los servicios mecánicos y eléctricos con techos suspendidos de baldosas acústicas, como lo hacen las oficinas, por lo que pueden proporcionar 12 pies o más de altura libre de techo.

Algunos edificios más antiguos, incluidos muchos de ladrillo o piedra, tienen ventanas grandes, que también son deseables para uso residencial. Por el contrario, ventanas más pequeñas o alféizares de mayor altura pueden desincentivar la conversión.

Muchos edificios antiguos se construyeron antes de que el aire acondicionado estuviera ampliamente disponible, por lo que tienen ventanas que se pueden abrir. Esta es otra ventaja más para la conversión residencial, ya que los ocupantes normalmente desean ventilación natural en su unidad de vivienda.

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Obstáculos para la conversión

Algunas características de los edificios más antiguos también pueden dificultar la conversión residencial. Por ejemplo, la ubicación siempre importa. Los edificios que están lejos de otros servicios, como restaurantes o tiendas de comestibles, pueden ser menos atractivos.

Las leyes de zonificación pueden prohibir el uso residencial o limitar de otro modo lo que se puede hacer con un edificio. Las ciudades pueden desempeñar un papel importante a la hora de fomentar las conversiones residenciales revisando los códigos de zonificación u ofreciendo incentivos fiscales a los promotores.

A pesar de estos desafíos, si las conversiones residenciales devuelven gente y energía a los centros de la ciudad fuera de la jornada laboral, seguirán tiendas, restaurantes, entretenimiento y otras comodidades de un estilo de vida vibrante.

Arquitectos, planificadores, promotores y políticos están cada vez más interesados en las “ciudades transitables” o las “ciudades de 20 minutos”. Ambos conceptos aluden a brindar los servicios necesarios, como supermercados, escuelas y restaurantes, a los que los residentes puedan acceder a pie, reduciendo la necesidad de tener un automóvil y promoviendo un estilo de vida más sostenible.

Las ciudades transitables no son una idea nueva. A lo largo del siglo XIX, la gente de ciudades estadounidenses como Nueva York y Chicago vivía, trabajaba, compraba y socializaba en barrios de uso mixto

A medida que más edificios de oficinas del centro se convierten para uso residencial, es probable que muchos de ellos alberguen restaurantes, guarderías, tiendas de comestibles y otras empresas de servicios, generalmente en sus plantas bajas. Estas comodidades contribuyen al éxito financiero de un proyecto y al vibrante estilo de vida de sus residentes.

Todos estos cambios generan preguntas. ¿Pueden los arquitectos y promotores encontrar formas de diseñar edificios que sirvan para múltiples usos a lo largo de varios siglos, en lugar de un único uso específico que quede obsoleto en 100 años?

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Muchos especialistas están empezando a explorar esas cuestiones. Convertir las oficinas del centro de la ciudad a uso residencial podría ser un recordatorio de que las ciudades dinámicas pueden reinventarse en respuesta a los desafíos.

* El autor es académico de la Facultad de Artes Creativas en la Universidad de Miami. Traducción de El Sol de México.