En plena era digital el ladrillo aún conserva un profundo valor como activo, explica el emprendedor tecnológico Alberto Padilla Luengas. Esto, a pesar de que cada vez más nuestra vida gira en torno al mundo digital: el trabajo, las relaciones personales, los hobbies, las finanzas o incluso la identidad misma.
"Los ladrillos siempre han acompañado la cultura de lo que es el patrimonio, sobre lo que le vas a dejar a tus hijos. Cuando piensas en él piensas en una casa", platica Alberto, quien no deja de ver el contraste de un activo tangible como es un bien inmueble ante el surgimiento de inversiones en criptomonedas, valores o en tokens no fungibles o NFT's.
Por ello es que Briq, la plataforma de Alberto, busca democratizar la inversión en bienes raíces, especialmente para que gente sin los recursos suficientes comience a tener inversiones en este mercado.
Briq es la principal plataforma de crowdfunding para el financiamiento de proyectos inmobiliarios en México.
Al poner en práctica los principios del fondeo colectivo, cualquier persona y con sólo 500 pesos puede colaborar con otras para juntar el dinero suficiente para capitalizar espacios habitacionales y comerciales y así obtener retornos.
"En lugar de una sola persona con mucho dinero, entre varias se junta dinero suficiente y se lo damos al desarrollador, quien lo usa para empezar a construir y una vez que vende paga de vuelta con intereses, y así es como obtienen un rendimiento los inversionistas", explica Alberto.
Los desarrolladores en busca de capital se acercan a Briq y ésta analiza sus antecedentes así como la viabilidad financiera y de mercado de los proyectos. Con este análisis, Briq no sólo reduce el riesgo que acompaña la posibilidad de impago, sino que establece los intereses a pagar para los desarrolladores así como los retornos de los inversionistas.
Luego de este análisis la plataforma transparenta toda la información del proyecto para que los inversionistas tomen la decisión que más les convenga, como una vitrina en la que todos los dulces están bien presentados para su compra así como su contenido calórico.
"Obviamente hay instrumentos de inversión que pagan más, pero tienes mucho más riesgo (...), aquí el desarrollador paga sí o sí, no importa si le va bien o mal, pues deja el inmueble en garantía. Si por alguna razón no puede pagar, se vende y de ahí nos cobramos", dice Alberto, quien refiere que se enlistan en Briq apenas el 5 por ciento de los proyectos que tocan a su puerta.
Los inversionistas pueden elegir entre dos modelos: aportar el capital para financiar la construcción de plazas comerciales o complejos de condominios que al venderse generan intereses, como si de un préstamo bancario se tratase, o en cambio, aportar dinero a una empresa operadora para que edifique una propiedad y recibir réditos a lo largo del tiempo por la operación.
Este último modelo funciona bien en hoteles, plazas comerciales o bodegas que generan ingresos por rentas. Aquí, dice Alberto, el valor agregado de Briq no es operar ella misma los inmuebles sino "conectar buenos operadores con buenos inversionistas".
Según explica Alberto, el modelo de Briq beneficia tanto a desarrolladores como a inversionistas.
Para los primeros el crédito bancario puede ser tardado y caro, mientras que otras opciones de financiamiento como la preventa puede golpear sus líneas de retorno, que según Alberto pueden representar hasta el 35 por ciento de los ingresos proyectados.
Por la vía del crowdfunding de Briq los desarrolladores obtienen recursos suficientes para construir de manera rápida y accesible en términos financieros. Esto es relevante pues la gran mayoría de la industria de la construcción está compuesta por pequeños y medianos empresarios sin el respaldo de grandes capitales.
"Hay desarrolladores inmobiliarios o gente que tiene proyectos que requieren capital, antes lo tenían prevendiendo departamentos, pidiendo prestado al banco o consiguiendo inversionistas entre amigos o familiares. Los bancos sólo le prestan a desarrolladores con mucha experiencia o pueden tardar hasta un año, cuando el mercado ya cambió completamente.
"¿Pero qué pasa si nos juntamos mucha gente para poner ese dinero y entonces comprar los inmuebles o prestarle dinero a los desarrolladores que los están haciendo? Es más ágil y accesible".
Del otro lado, para los inversionistas poner su dinero en Briq les representa entrar a un mercado de riesgos bajos y réditos asegurados, pues rara vez la tierra pierde valor. Asimismo la baja barrera de entrada para invertir permite que personas no iniciadas en el mundo inversionista o con pocos recursos comience a construir un portafolio más allá de los vehículos tradicionales.
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De acuerdo con Alberto, todo portafolio de inversión saludable cuenta con algún componente de inversión inmobiliaria debido a que ésta preserva su valor durante el tiempo y muy difícilmente lo pierde.
"Habemos muchos que queremos invertir en bienes raíces pero los montos necesarios no nos lo permiten. Es muy raro que un inmueble baje su valor, tendrían que ser ciudades donde la gente se está yendo, como un Cleveland o un Detroit en los años 40.
"En México tenemos muy pocas ciudades así, sólo cuando el crimen organizado las toma por completo y nadie quiere irse a vivir ahí y aún así es por ciclos cortos. Entonces los inmuebles hacen mucho sentido como una herramienta diversificada, los fondos más grandes de inversiones del mundo tienen por lo menos un 15 por ciento de su portafolio invertido en inmuebles".
Es así que Briq abre para pequeños o nuevos inversionistas las puertas de un mercado que hasta antes de su llegada era exclusivo de grandes capitalistas.
"¿Por qué tú y yo, que somos inversionistas de a pie, no podríamos hacerlo? Esa es la misión. Le llamamos democratizar la inversión y hacerla accesible para todos. Eso es lo que siempre ha tenido sentido para nosotros".
MORTERO
Briq no es el primer emprendimiento de Alberto. Junto a Cristina Palacios, hoy directora general para México de la proptech Aptuno, fue uno de los fundadores de Aventones, una de las primeras empresas de ride hailing en México.
Luego de vender Aventones a la startup francesa BlaBlaCar en 2015, Alberto se convirtió en su country manager para México, donde duró dos años para luego dedicarse a la consultoría o la fundación de negocios tecnológicos como DisculpeDoctor.com, Rutanet, lunchbreak.com, CuraDeuda o la desarrolladora de software Innku.
Según platica, luego de la venta de Aventones él contaba con el capital para comenzar a invertir en bienes raíces, aunque no en la escala que buscaba, por lo que junto a su socio Juan Carlos Castro empezó a armar la idea del fondeo colectivo enfocado a los bienes raíces.
"Luego de vender, una de las inversiones que hicimos fue en bienes raíces, queríamos seguir haciéndolo pero no teníamos la lana, no éramos millonarios. Empezamos a juntarnos con amigos y vimos que si éramos ocho nos alcanzaba para algo más, y luego 32. Invertir en inmuebles era una necesidad propia, fue natural juntarnos con más gente y luego usar la tecnología para llegar a mucha más personas".
Al momento Briq contabiliza 13 mil usuarios invirtiendo, con los cuales se han juntado 850 millones de pesos en inversiones para 75 proyectos. En la cartera financiada figuran proyectos de departamentos y comerciales en zonas de alta demanda en la CDMX como Desierto de los Leones, Narvarte, San Rafael, Portales, Santa Fe, Del Valle, Bosque de las Lomas, así como en las principales ciudades del país.
Según refiere, el modelo está bien alineado con el mercado millennial, el cual busca hacer algo más con su dinero pero al mismo tiempo gusta de tener flexibilidad para cambiar de ciudad de residencia; sin embargo también han llegado inversionistas experimentados.
"El primer perfil que esperábamos era el inversionista primerizo, el que empieza con de mil a 35 mil pesos, pero para nuestra sorpresa han ido llegando inversionistas con mucha experiencia con más de 500 mil pesos y que nos ven como un complemento para su portafolio, casos como los de un inversionista que en lugar de comprar un departamento de cinco millones de pesos decidió invertir en cinco complejos diferentes".
Parte de este atractivo para inversionistas sofisticados, explica Alberto, es que el modelo de Briq comparte vasos comunicantes con vehículos de inversión inmobiliaria altamente valorados como las fibras, en las que operadores de inmuebles salen a la Bolsa de Valores para financiar proyectos de construcción, como la altamente reconocida Fibra Uno, que opera hoy varias plazas comerciales y torres de condominios.
"La principal diferencia con Briq diría que en una fibra tú no eliges el proyecto en el cual invertir, sino la fibra es la que elige, tienen una naturaleza similar que es democratizar el acceso a bienes raíces pero en Briq el valor de tu inversión no va a depender de la especulación que hay sobre la fibra, va a depender de la especulación que hay sobre ese inmueble en particular".
Asimismo, con el tiempo constructoras más grandes como Grupo Kiva, GBM Real State, Hyatt, Marhnos o Vinte han recurrido a Briq para financiar proyectos por la tracción que el modelo ha logrado, pues al día de hoy en Briq se pueden concretar fondeos de hasta 50 millones de pesos en cuestión de dos meses.
"Tal vez no vamos a reemplazar a todos sus fuentes de financiamiento de los grandes desarrolladores pero ya somos una más".
Según comparte Alberto, estos dos últimos años de pandemia han sido benéficos para el modelo de Briq. Se aceleró la adopción de tecnologías digitales entre la población mientras que ésta ha buscado colocar su dinero en vehículos de inversión en tiempos de incertidumbre, como Bolsa.
Sólo en el último año la llegada de inversionistas diarios se triplicó mientras que se logró en términos de capital en crowdfunding 250 millones de pesos, el equivalente al 30% de todo lo acumulado en la historia de la empresa.
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Del lado de los desarrolladores, el mercado constructor buscó financiamiento especialmente para pequeños desarrollos habitacionales cercanos a los 10 departamentos, así como en el sector logístico para bodegas.
A diferencia del mercado de valores u otros activos, por su seguridad y sencillez la opción de Briq –dice– se ajusta bien a las necesidades de estos nuevos inversionistas.
"Durante el último año todos los días entraron nuevos inversionistas a un ritmo de tal vez tres veces más que los que entraban antes, Briq resultó algo muy atractivo durante la pandemia porque nos dio oportunidad de comprar o participar en inversiones a precios muy bajos. Vimos mucha gente que invertía durante los momentos más riesgosos en instrumentos más seguros.
"En plataformas como Robin Hood, de préstamos personales o incluso de inversión en startups requieres muchísimo más análisis, mucho más foco y tiene que estar muy pegadito porque tienes que ver cómo se van desarrollando, si te metes en inmuebles es una forma de invertir mucho más tranquila en el sentido de necesidad de atención".
Con esta inercia Alberto espera pasar este 2022 de 13 mil usuarios activos a 50 mil y alcanzar los 300 millones de pesos recaudados, así como empezar a analizar posibles adquisiciones o alianzas en otros mercados latinoamericanos sin nada concreto al momento.
"Vamos a seguir requiriendo donde vivir hasta el día que tu cerebro lo suban a la nube. Los ladrillos siguen siendo relevantes en nuestra vida real; es decir, físicamente seguimos requiriendo de espacios y pues mientras sigamos viviendo en la realidad mundana, necesitamos ladrillos", finaliza.
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