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El proceso de compra-venta de inmuebles en México es uno plagado de ineficiencias, explica el reconocido emprendedor Bernardo Cordero, co-fundador de la startup Flat.
La principal razón de esto es la ausencia de información: sin asesoría los vendedores no saben establecer un precio justo o cómo aportarle valor al inmueble para alcanzar los máximos beneficios posibles, en tanto, los compradores carecen de los datos que justifican el precio que están pagando.
"Cuando estás trabajando en un mercado sin información todo se vuelve mucho más complejo e ineficiente: el vendedor no sabe a cuánto vender y el comprador no sabe cuánto debería estar pagando, en tanto que el bróker o asesor está tratando de hacer su trabajo. Todos con intereses distintos", platica.
"Para nosotros ese es el reto más grande, el cómo trabajar en un mercado sin información pública y al mismo tiempo crear data que todos podamos utilizar para mejorar el proceso de compra-venta de inmuebles".
Es por eso que Bernardo, un veterano del sector tecnológico y el capital venture decidió junto a su socio Víctor Noguera crear Flat, para disrumpir en este mercado de poca información y atraso tecnológico pero de multimillonarios flujos de dinero y llevarlo a un siguiente estadio.
Flat es una plataforma digital que habilita para que cualquiera venda su bien inmueble usado y reciba por él un pago justo.
Lo que hace de Flat única es que es la propia empresa acude a los inmuebles, realiza una valuación, de ser aceptada por el vendedor adquiere los inmuebles, los remodela y luego los pone a la venta.
Esto la diferencía profundamente de los múltiples marketplaces digitales que han surgido con el tiempo, en los que sólo los vendedores o inmobiliarias publican sus bienes inmuebles para la venta.
De esta manera es que Flat, más que sólo un intermediario tecnológico, se convierte en una inmobiliaria.
Este cambio de paradigma dentro del proptech trae múltiples beneficios tanto para compradores y vendedores.
Para los primeros se les ofrece un inmueble totalmente restaurado con un lenguaje de diseño de calidad y homologado entre todos los departamentos pensado por Flat, lo que les otorga valor.
Asimismo por ser un inmueble usado éste resulta más barato en comparación contra inmuebles nuevos en las mismas zonas y posiblemente más pequeños.
"Mucho del mercado se ha ido a vivienda nueva por toda la complejidad legal, falta de información, y dificultad en temas de conocimiento y de calidad en los departamentos usados. Por esto la gente se va a comprar algo nuevo pero tienen que reducir el número de metros cuadrados o cambiar la ubicación que quieren.
"Aquí estamos creando un producto 100% remodelado, inspeccionado y con certificaciones, que no existe en el mercado para los compradores".
Pero quizá los mayores impactos de Flat son para los vendedores pues les evita la laboriosa tarea de remodelar, buscar compradores, recibirlos en los inmuebles, negociar un precio y vivir el estira y afloja con las diferentes instancias legales y financieras que avalan la compra-venta.
Aquí es donde el componente tecnológico y análisis de datos de Flat se hace más patente.
En Flat los vendedores se registran, solicitan la visita de un valuador de la empresa y este realiza el cálculo de cuánto podría recibir por el inmueble con base en un estudio con más de 200 variables, como su ubicación, la demanda existente, tamaño, número de cuartos, amenidades, estado general y elementos que no suelen ser considerados en las valuaciones bancarias como la disposición respecto al paso del sol en invierno, número de ventanas, si los cajones de estacionamiento están en batería o se bloquean los unos a los otros.
Si los vendedores aceptan la valuación de Flat el proceso de compra-venta puede concluirse desde que se registraron la plataforma hasta que recibieron el dinero en cuestión de una semana, cuando de la manera tradicional el proceso de compraventa de un inmueble en México es de hasta un año.
"Tu opción hoy en día es pasar por un proceso de meses donde contratas a un agente, recibes 40 visitas, igual y remodelar el departamento para venderlo a buen precio. Con nosotros básicamente es automatizar un proceso que hoy resulta bastante largo y complejo".
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LA NOSTRA ROTTURA
Bernardo, bien conocido en el ecosistema emprendedor, es parte del grupo al que la organización mundial de emprendimiento Endeavor bautizó como "La Mafia Linio".
"Mentes brillantes entrenadas en un ambiente que abre los horizontes de la creatividad, desarrollan modelos de negocio disruptivos y los aplican de tal forma que revolucionan toda una industria", los describió Endeavor en un informe.
Junto a Antonio Nunes, Pedro Freir y Andreas Mjelde, Bernardo es uno de los fundadores originales del e-comerce méxico-colombiano Linio, el cual con el paso de los años probó ser uno de los máximos semilleros de talento tecnológico.
Luego de Linio ex trabajadores se han ido para fundar empresas disruptivas de base tecnológica en múltiples industrias, como el retail, procesadores de pago, mascotas, seguros, logística, neobanca, recursos humanos, el capital venture y hasta colchones; esto mediante emprendimientos como Mercadoni, Tillit, EnvíoClick, Covela, Luuna, Everdeen Capital, Bayonet o Kavak.
En el caso de Bernardo, éste abandonó Linio en 2016 para fundar su propio fondo de capital venture STARTegy, junto a su socio Victor Noguera, quien en ese momento ya gozaba de una robusta carrera al interior de la prestigiada firma The Boston Consulting Group como líder de proyecto.
Mediante STARTegy, Bernardo y Victor dejaron de lado la operación y se enfocaron a financiar a emprendimientos como el facilitador de open banking Belvo, el neobanco Klar o el administrador de recursos humanos Worky.
Gracias a este contacto con el ambiente emprendedor, explica Bernardo, es que junto a Victor reparó en la ausencia de emprendimientos realmente disruptivos para el caso de los bienes raíces, además de extrañar estar en los controles de una empresa propia, por lo que fundaron Flat en julio de 2019.
"Invertimos principalmente en fintech y nuestra estrategia era ser los primeros cheques de las empresas y las ayudábamos a los emprendedores a crearlas. Lo que veíamos Víctor y yo era que la siguiente gran oportunidad después de fintech era el mundo del proptech. Era una industria demasiado grande con muy poco cambio tecnológico de cómo operaba.
"Los bienes raíces se siguen vendiendo igual que cuando vendía mi abuela, la única diferencia es que pasamos de buscar la propiedad en el periódico a buscarla en una página de listing. El proceso tal cual sigue siendo prácticamente lo mismo".
Según explica Bernardo, al convertirse en un comprador de inmuebles, el modelo de Flat requería de mucha mayor intensidad de capital para echarse a andar.
Gracias a los conocimientos y contactos de los que Bernardo y Victor se hicieron en STARTegy, Flat logró recaudar en una primera ronda de financiamiento 5 millones de dólares, a los que con el tiempo se han sumado 30 otros millones mediante otras rondas de capital y de deuda.
"Necesitábamos bastante músculo para comprar y vender inmuebles, no es la típica startup que puedes empezar con dos personas atrás de una computadora creando código durante seis meses para crear el MVP.
"Creo que lo que nos sirvió fue tener tanto la visión de un operador como la experiencia de un inversionista. Eso te ayuda muchísimo a crear un proyecto de la dimensión que queremos".
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EL SOFTWARE YA NO BASTA
En una vertical más de la disrupción que representa, una vez que Flat ha comprado el inmueble la empresa tiene la particularidad de contar con un sistema de subastas digitales entre contratistas.
Estos concursan para la remodelación de los inmuebles, proceso invisible para vendedores y compradores pero que asegura que las remodelaciones sean las mejores y más económicas.
Esto no sólo se traduce en un menor costo para el comprador, sino que aporta a Flat de escalabilidad al no tener que contar con un equipo propio de albañilería.
Según explica Bernardo, esto es un ejemplo más de cómo las empresas de base tecnológica están evolucionando.
Éstas –dice– en una primera instancia se limitaban a ser intermediarios entre la oferta y la demanda al sólo habilitar plataformas digitales para el intercambio de servicios y bienes.
Ahora, éstas han evolucionado hacia ser ellas mismas proveedoras, como es el caso de Amazon, que vende su propia marca Amazon Basics; el supermercado digital Jüsto, que cuenta con bodegas y productos propios; el neobanco Nubank que hoy da créditos y tarjetas; o el revendedor de autos Kavak, que adquiere las unidades, las reacondiciona y las vende.
"Normalmente la disrupción tecnológica empieza por la parte más sencilla que es simplemente voy a conectar a las partes y ahí me quedo. Conforme va evolucionando los canales, la tecnología y el acceso capital tú puedes empezar a realmente cambiar las cosas.
"Empiezas a combinar el mundo físico y con el mundo de tecnología (...) y ahí es donde realmente viene un cambio transformacional de las industrias y que realmente puedes crear un beneficio increíble a los clientes".
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Para el caso de los bienes inmuebles –dice Bernardo– era necesario que Flat se convirtiera en comprador, arquitecto, restaurador y vendedor para eliminar intermediarios y con ello todas las fugas de eficiencia durante el proceso de compra-venta.
Esto tiene implicaciones no sólo en cuanto a capital, sino también en el énfasis que le deben dar para la atracción un talento humano de alta calidad, capacidad de ejecución y más diverso que sólo programadores.
Por todas estas razones es que Flat se está tomando con calma su expansión por México, que al momento se limita al Valle de México. Sin embargo, según adelanta Bernardo, para antes de terminado el 2021 espera que Flat esté llegando a más ciudades grandes, quizá Guadalajara, Monterrey o en el centro del país, como Puebla o Querétaro.
"Han habido muchos esfuerzos por mejorar el proceso de compra y venta pero pensamos que el problema es tan complejo que la única forma de resolverlo rápido es nosotros entrando, comprando la propiedad y luego vendiendo. Estar en todo ese proceso. Porque si no, simplemente estamos construyendo encima de una base que no funciona, por eso empezamos con este modelo.
"Hay modelos de negocios en proptech que requieren menos capital, que puedes quedarte por encima haciendo recomendaciones, etcétera, pero si construyes sin arreglar el problema de fondo, sigues operando en un mercado no funciona. El nuestro es un modelo muy complejo pero es el único que realmente puede resolver el problema de raíz".
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